Análisis del Emprendimiento Inmobiliario “Remeros
Beach”, Rincón de Milberg – Partido de Tigre
Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, 21 de Junio de 2016.
Asociación por la Justicia Ambiental:
Fernando Rodríguez: (011) 15 5841-0280
Observatorio del Derecho a la Ciudad:
Jonatan Baldiviezo: (011) 15 3655-3465
1.
Sobre la Audiencia Pública para evaluar el emprendimiento "Remeros
Beach"
Con el
objeto de avanzar en la construcción de este emprendimiento, la municipalidad
de Tigre convoca a una audiencia pública en el marco del Expediente
4112-29699/2015. La empresa desarrolladora pretende obtener la aprobación del
estudio de impacto ambiental. La audiencia debe llevarse a cabo como así lo
establece la ley provincial Nº 11.723, Ley Integral del Medio Ambiente y los
Recursos Naturales.
Esta
audiencia es de suma importancia, debido a que por un lado es un ámbito en el
cual todas aquellas personas y organizaciones podrán plantear todos sus reparos
y objeciones.
La
audiencia se llevará a cabo el día 21 de Junio de 2016 a las 15:00 hs., en el
Museo de la Reconquista, ubicado en Av. Liniers 818 (Tigre).
2.
Las características del la urbanización "Remeros Beach"
El emprendimiento de estudio se trata de un
Proyecto de urbanización Planificada y Cerrada privada con 170.000 m2 de
superficie cubierta a desarrollarse en una superficie de terreno aproximada de
17 hectáreas (predio identificado catastralmente como Circunscripción III,
Sección G, Parcela 135e), a construirse entre el Canal Aliviador y el
Camino de los Remeros en las cercanías de la Av. Santa María (ex Ruta 27) de la
localidad de Rincón de Milberg, partido de Tigre. Este
generará una oferta habitacional para aproximadamente 7.600 personas en nueve macrolotes a través
de 2170 unidades funcionales en torno al mega espejo de agua cristalina
ornamental de 3,5 hectáreas y un área destinada al desarrollo comercial.
Se
construirán edificios en torre de hasta 22 pisos, un centro comercial y una
laguna artificial bajo el sistema “Crystal Lagoon”. La empresa a cargo del
emprendimiento es VIZORA, una división financiera del Banco Macro, propiedad de
la familia Brito.
El emprendimiento implicará:
- El
predio en sí y con el fin de convertirlo en no inundable será
polderizado y sobre este terraplén se construirán las calles de acceso al
predio, las cuales descenderán a las calles internas del complejo. El
predio estará contenido por alambrado y una barricada perimetral (pólder)
de tierra de 1 ,5 km que elevará una circulación perimetral a 4,50 IGN y
que desviará el afluente de aguas de lluvia que actualmente lo atraviesan.
La barricada en necesitará aproximadamente 170,000 m3 de suelos
seleccionados.
- Para
la ejecución de las obras se realizará depresión de napas, previendo
volcar el agua generada por la misma al Canal.
- En
lo que se refiere a la presencia de la napa freática o nivel estático de
agua, la misma se encuentra a profundidades variables que van de los 0,40 m.
a 1,00 m., por lo que se deberá efectuar depresión de napa
freática para la realización de excavaciones y dotar al futuro barrio de
agua potable para su bebida y de agua dulce para riego.
- Con
el fin de llevar a cabo el proyecto se deberá proceder en primer lugar a
la limpieza y desmalezamiento del predio, para lo cual se deberán retirar
ejemplares del predio. En segundo lugar se realizará el desmonte de suelo
y relleno con suelo clasificado y tosca, realización del terraplén y/o
pólder, en altura, mediante el relleno con suelo clasificado y tosca,
compactación de los mismos, realización de cordón cuneta y realización de
carpeta asfáltica, todo ello con el fin de realizar la infraestructura
vial de accesos y calles internas.
3.
Ilegalidades del proceso de evaluación de impacto ambiental y de las
autorizaciones administrativas.
3.1
Violación del Código de Zonificación
EL Honorable Concejo Deliberante del
Partido de Tigre por Ordenanza N° 3475/15, de fecha 26/05/15, convalida el
Decreto N° 630/15 y autoriza al Departamento Ejecutivo a modificar los limites
de altura establecidos por el Código de Zonificación para la realización del
proyecto "Remeros Beach", obrando en el expediente 4112 - 23544/14.
El Decreto N° 630/15 concedió Factibilidad
de Uso de Suelo para el desarrollo de un emprendimiento urbanístico denominado
"Remeros Beach", en la localidad de Rincón de Milberg, comoUrbanización
Especial, conforme al Artículo 50[1] de
la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del Partido de Tigre[2], el cual obra en el expediente 4112 - 23544/14.
El art. 50
de la de la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del Partido de Tigre
establece que toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7.500 m2.,
y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este
Código en la zona donde se implanta, podrá considerarse como una Urbanización
Especial y/o de Usos Específicos. De esta forma, exige que el Ejecutivo, a
través de los organismos técnicos, emitirá los informes correspondientes y en
caso de ser los mismos favorables a lo peticionado, elevará las actuaciones al
Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento. Esto es lo que precisamente
hizo el Poder Ejecutivo con la firma del Decreto N° 630/15.
Pero existe
un gran problema para la aplicación de este artículo a los predios donde se
pretende asentar Remeros Beach. El art. 50, autoriza una excepción al Código,
si se cumple la condición de que se trate de una parcela del área urbana. Los
propios considerandos de la Disposición N° 2586/15 que es el fundamento del
Decreto N° 630/15 declara que el predio está inscripto en la zona CC (Club de
Campo) que corresponde al área rural[3]. En
consecuencia, resulta una interpretación y aplicación ilegal del art. 50 al
extenderlo al caso de "Remeros Beach". En dicho predio el Código de
Zonificación sólo autoriza el destino de Club de Campo en las condiciones que
establece el Capítulo 3 del código municipal y el Capítulo V del Título III del
DL 8912/77.
Tal como sostiene
Patricia Pintos[4] la factibilidad de uso
otorgada a través de la Ordenanza N° 3475/15 que convalida el Decreto N°
630/15 constituye realmente una AMPLIACIÓN DE ÁREA URBANA Y
CREACIÓN DE UNA ZONA CON USOS E INDICADORES ESPECIALES. Tal modificación al
Código requiere un estudio urbanístico, ser aprobado mediante ordenanza
municipal y decreto de convalidación provincial.
3.2
Ausencia de aprobación por parte de las Autoridades provinciales.
En los
considerandos de la Disposición N° 2586/15 que es el fundamento del
Decreto N° 630/15 de otorgamiento de factibilidad del uso del suelo se expresa
que "el Código de Zonificación posee herramientas adecuadas para aprobar
proyectos como el presente (Remeros Beach) mediante la aplicación de los
artículos 50 y 70, posibilitando aplicar los indicadores de la zona R1u en
coincidencia con la aplicación de la figura de Urbanización Especial".
El Art.
70 del Código de Zonificación de Tigre permite bajo determinadas condiciones
emprendimientos en áreas rurales bajo indicadores urbanísticos de Zona
R1 u.
"Art.
70. DESTINOS RESIDENCIALES EN ÁREAS DESIGNADAS SEGÚN ART. 9.3. COMO ÁREAS
RURALES:
Los propietarios
de inmuebles en áreas rurales podrán destinar dichos predios a emprendimientos
residenciales cuando los mismos se doten de la infraestructura que prevé la Ley
8912 para la Subárea Urbanizada, siendo de aplicación para estos supuestos los
indicadores urbanísticos de R1u, procediéndose en tal oportunidad a comunicar a
las autoridades provinciales competentes"
Cabe
destacar que este artículo ha sido objetado por los organismos provinciales. En
el Decreto de Convalidación provincial del Código de Zonificación (Decreto N°
3780/98) se establece en su art. 3° que la aplicación del artículo 9º de la
Ordenanza 1996/97 modificatoria del artículo 70º de la Ordenanza Nº 1894/94,
queda condicionada en cada caso a la consideración que realicen las autoridades
provinciales competentes en la materia que refieren.
Es decir,
que la "Factibilidad de Uso del Suelo" debe ser aprobada por las
autoridades provinciales. Estas hasta el momento no tuvieron ninguna
intervención ni mucho menos aprobaron este emprendimiento. Esto en cumplimiento
del art. 83 del DL 8912/77, Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo de
la Provincia de Buenos Aires.
ARTICULO
83°. Las Ordenanzas correspondientes a las distintas etapas de los planes de
ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas etapas fueren aprobadas por
el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención, previo dictamen de los
Organismos Provinciales competentes, a los siguientes efectos:
a) Verificar el
grado de concordancia con los objetivos y estrategias definidos por el Gobierno
de la Provincia para el sector y con las orientaciones generales y particulares
de los Planes Provinciales y Regionales de desarrollo económico y social y de
ordenamiento territorial (artículo 3, inciso b), así como el grado de compatibilidad
de las mismas con las de los Municipios linderos.
b)Verificar si se
ajustan en un todo al marco normativo referencial dado por esta Ley y sus
disposiciones reglamentarias, y si al prever ampliaciones de áreas urbanas,
zonas residenciales extraurbanas e industriales se han cumplimentado las
exigencias contenidas en la misma para admitir dichos actos
3.3
Incumplimiento del Decreto Provincial N° 27/98 reglamentario de Barrios
Cerrados
El Decreto
Provincial 27/98 reglamentario de Barrios Cerrados[5] como
es el caso de "Remeros Beach".
El art. 3
de referido decreto establece que la implementación de un Barrio Cerrado estará
condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos sometidos a aprobación
municipal y convalidación provincial. El art. 4 refuerza la necesidad de
aprobación por parte de autoridades provinciales al establecer que "el
cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 3 deberá ser formalizado a
través de un Estudio Urbanístico del terreno y su área de influencia, al cual
se le adjuntarán las certificaciones técnicas pertinentes emanadas de los
Organismos Municipales y Provinciales, en función de las características del
emprendimiento y sometido a aprobación ante la Secretaría de Asuntos
Municipales e Instituciones del Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia
de Buenos Aires".
El art. 8
dispone que para el análisis de la propuesta y la obtención de la Convalidación
Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como Convalidación Técnica Final
(Factibilidad) se deberá dar cumplimiento en lo pertinente a los requisitos
establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9404/86,
Reglamentario del Club de Campo. En ambos casos se requiere aprobación de
autoridades provinciales.
Ninguna de
estas disposiciones fue cumplida hasta el momento por parte de la
desarrolladora inmobiliaria.
3.4
La Prefactibilidad y la Factibilidad debe otorgarla la Provincia de Buenos
Aires
El Decreto
N° 1727/02 aprobó el Programa de Descentralización Administrativa a
Municipio del procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas que
comprende a los Clubes de Campo y a los Barrios Cerrados.
A través de este decreto la provincia de
Buenos Aires transfirió a las Municipalidades que se incorporen al régimen
mediante la suscripción del convenio respectivo:
a) Otorgamiento
de la Convalidación Técnica Preliminar o Prefactibilidad.
b) Otorgamiento
de la Convalidación Técnica Definitiva o Factibilidad.
La Resolución MGPBA 128/02
ratificó el Convenio entre la Municipalidad de Tigre y el
Gobierno de la Provincia de Buenos Aires para la aprobación de Urbanizaciones
Cerradas, recayendo en la primera la responsabilidad de esa gestión.
En fecha
17 de diciembre de 2013 se dictó el Decreto 1069/13. Este derogó el
Decreto N° 1727/02, por el cual se implementó el “Programa de Descentralización
Administrativa a Municipios”, relativo al procedimiento de aprobación de
Urbanizaciones Cerradas, comprensivas de los Clubes de Campo y Barrios
Cerrados, a excepción de su artículo 7º que había creado el Registro Provincial
de Urbanizaciones Cerradas. En consecuencia, la Provincia de Buenos Aires
reasumió las atribuciones transferidas a los Municipios. La Provincia no otorgó
aún ni la Prefactibilidad ni la Factibilidad al proyecto Remeros Beach.
3.5.
El proyecto debió someterse al proceso de Evaluación de Impacto Ambiental bajo
la autoridad ambiental provincial
El art. 3
de la Resolución Nº 29/09 del O.P.D.S. establece que:
"(T)odo
proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo endicamiento, embalses
y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas, derivación
de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas en
superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua o ambientes
isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la
Autoridad Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Item I de la Ley N°
11.723".
De una rápida lectura del expediente se desprende que para llevar adelante la construcción deberá realizarse trabajos de relleno, obras de endicamiento y polders, y sobre el mismo se pretende construir una laguna artificial. Por lo tanto, la Evaluación de Impacto Ambiental debería llevarla a cabo el OPDS no el municipio de Tigre.
De una rápida lectura del expediente se desprende que para llevar adelante la construcción deberá realizarse trabajos de relleno, obras de endicamiento y polders, y sobre el mismo se pretende construir una laguna artificial. Por lo tanto, la Evaluación de Impacto Ambiental debería llevarla a cabo el OPDS no el municipio de Tigre.
Por su
parte, el art. 4º dispone que:
"ARTICULO
4º. Ratificar que en todo proyecto, sea éste sometido a proceso de evaluación
ambiental por la Autoridad Municipal o la Autoridad Provincial, será requisito
previo e indispensable que la parcela cuente con el uso del suelo aprobado por
el Poder Ejecutivo Provincial."
Es decir, que en
forma previa a iniciar el proceso de Evaluación de Impacto Ambiental resulta
necesario que el proyecto cuente con el uso del suelo aprobado por el Poder
Ejecutivo Provincial.
Como se
detalló, este requisito aún no fue cumplido. Por lo tanto, no se está
cumpliendo con las condiciones legales que deben constatarse previamente al
inicio de un proceso de Evaluación de Impacto Ambiental. El que está
llevando adelante el Municipio de Tigre no sólo viola la competencia de la
autoridad ambiental provincial que debería realizar el EIA sino que también
avanza sin tener las aprobaciones de la autoridades provinciales
correspondientes en relación al uso del suelo.
A pesar de
estas ilegalidades la empresa ha avanzado en el movimiento de suelos en el
predio en cuestión,, desoyendo a la ley provincial N° 11723 en su artículo 23º.
ARTÍCULO 23°: Si un proyecto de los comprendidos en
el presente Capítulo comenzará a ejecutarse sin haber obtenido previamente la
DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser suspendido por la autoridad
ambiental provincial o municipal correspondiente. En el supuesto que éstas
omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por cualquier autoridad
judicial con competencia territorial sin perjuicio de la responsabilidad a que
hubiere lugar.
3.6.
Violación de la ley de Lealtad Comercial N° 22.802
En la
página web de la inmobiliaria CASTEX propiedades, quien tiene a su cargo la
comercialización de las unidades, se informa que han vendido la totalidad de
una de sus torres, lanzando la preventa de la segunda torre. http://www.castex.com.ar/remerosh/lanzamientoskytwo.html.
Como se
ha descripto, el proyecto Remeros Beach no cuenta con ninguna autorización
administrativa, urbanística ni ambiental al día de la fecha. La factibilidad de
uso otorgada por el Municipio de Tigre es ilegal por no respetar el Código de
Zonificación.
El art.
9° de la Ley N° 22.802 de Lealtad Comercial establece:
Art. 9°. Queda prohibida la realización de
cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante
inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión
respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza,
mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de
producción de bienes muebles, inmuebles o servicios.
Claramente,
se está violando la ley de Lealtad Comercial. Patricia Pintos informa que sobre esto da constancia el video
publicado el día 13 de marzo de 2015 por el sitio “Reporte Inmobiliario TV”, en
el que el periodista Germán Gómez Picasso realiza una entrevista a la
Presidente de “Vizora Desarrollos Inmobiliarios”, la Sra. Milagros Brito, quien
anuncia la venta de 100 departamentos a una semana de producido el lanzamiento.
Esta entrevista que lleva por título “Milagros Brito, Desarrollista y Mujer”
puede consultarse en el enlace:
4. El
avance sobre los Humedales
El incremento de este tipo de
emprendimientos a lo largo de la cuenca baja del Rio Lujan ha contribuido en el
agudizamiento de las inundaciones que vienen sufriendo los vecinos de esta región.
Situación que viene siendo denunciada desde hace años por asambleas vecinales,
organizaciones ambientalistas, científicos y profesionales que han demostrado
la incidencia que este tipo de desarrollos tiene en el agravamiento de las
inundaciones, las cuales no solo han producido enormes daños materiales, más
aun se han llevado vidas humanas.
En este
sentido, es importante resaltar que la construcción que se pretende llevar
adelante y a la cual el municipio no pone reparos, se encuentra ubicada sobre un
sector de Humedales. A pesar de que el Estudio de Impacto Ambiental no haga
ninguna referencia a esta situación. Sólo de costado expresa que el predio se
encuentra en la Planicie de Inundación del Río Luján.
Los
humedales cumplen una función primordial en nuestro ecosistema y por ello es de
vital importancia su protección. A modo de síntesis enumeramos sus principales
funciones: Almacenamiento de agua dulce; regulación de caudales
(retienen y frenan el agua en épocas de crecidas); retentores de sedimentos y
nutrientes en los valles de inundación; recargan acuíferos; son fijadores de
dióxido de carbono (por lo que benefician al morigerar el cambio climático que
está sufriendo nuestro planeta); depuradores del agua (muchas plantas absorben
metales pesados y biocidas); fuente de alimento directo para animales y
personas; abastecimiento de recursos como (leña y madera a las comunidades
aledañas); hábitat para fauna silvestre, etc.
Mitigar
inundaciones y sequías; preservar agua dulce para consumo humano y animal;
preservar la biodiversidad y mitigar el cambio climático, NUNCA deviene
pérdida, sólo involucra innumerables y valiosos beneficios ambientales,
sociales y económicos.
5.
Las consecuencias en el ambiente y el entorno social
Este tipo de
emprendimiento no favorece a la integración socio urbana de los vecinos de
Tigre, sino que va en la dirección contraria. Continua un modelo de barrios
aislados, profundizando las desigualdades urbanas, rompiendo el equilibrio
necesario para gozar de un ambiente sano, equilibrado y apto para el desarrollo
humano, como la constitución provincial y nacional así lo manifiestan.
Aumentan el valor
del m2, lo que conlleva el alejamiento de los vecinos a la
posibilidad del acceso a una vivienda.
Los organismos
estatales ya sea municipal o provincial son los encargados de poner un freno a
este desbocado avance de los especuladores inmobiliarios, de brindar soluciones
habitacionales a los sectores más desventajados, y de proporcionar soluciones a
los graves problemas ambientales que la cuenca del Rio Lujan viene sufriendo.
Nada justifica el
sufrimiento de los habitantes de las poblaciones vecinas al ver llegar las
inundaciones, e irse las promesas de tiempos electorales. Los funcionarios
están ante un desafío mayor para demostrar si están a favor de los
especuladores del mercado inmobiliario y financiero, o privilegian el
cuidado del ambiente y el acceso a la vivienda de los sectores populares.
[1] Art. 50. URBANIZACIONES ESPECIALES:
Toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7.500 m2., y que se
pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este Código en la
zona donde se implanta, podrá considerarse como una Urbanización Especial y/o
de Usos Específicos. El Departamento Ejecutivo, a través de los organismos
técnicos, emitirá los informes correspondientes y en caso de ser los mismos
favorables a lo peticionado, elevará las actuaciones al Honorable Concejo
Deliberante para su tratamiento.
Tigre.
Convalidadas por Decreto 3780/98 del PEB. Vigencia a partir
del 1° de Enero de 1999 por
Decreto 1500/98.
[3] 9.3. ÁREA RURAL de la Ordenanza 1894/96.
9.3.1. De
carácter rural: Zonas A1
9.3.2. Islas:
Zonas A2
9.3.3. Uso
específico: Zonas U.E.
9.3.4. Club de
Campo: Zonas CC.
[5] ARTÍCULO 1°: Se entiende por Barrio Cerrado
(B.C.) a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial
predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse
mediante cerramiento
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