En el barrio histórico de Colonia ponen casas a la venta, ¿cuánto piden por las más famosas?
El casco antiguo tiene varias casas a la venta. Sus dueños
piden sumas astronómicas que preocupan a las autoridades, ya que buscan volver
a poblarlo de residentes permanentes Fuente: Archivo - Crédito:
Shutterstock
COLONIA DEL SACRAMENTO.- Colonia del Sacramento siempre ha
sido la manzana de la discordia. Primero se la disputaron portugueses y
españoles; luego españoles e ingleses; después orientales y portugueses. El
tiempo pasó, la historia cambió de página, pero el conflicto siguió
rondándola.
Tras el ingreso de su barrio histórico en 1995 en la lista
del Patrimonio Mundial de la Unesco, la protección de los 282
padrones también causó controversia. Sin un plan de gestión -que inicialmente
no se había exigido y se terminó entregando en 2012- se desató una puja
entre intereses históricos y comerciales en una ciudad que cada día se cotiza
mejor.
Durante ese tiempo, el gobierno departamental (bajo la
gestión de Walter Zimmer) y la Comisión del Patrimonio mantuvieron una mala
relación que terminó, entre otras cosas, con la desintegración (en 2011) del
Consejo Ejecutivo Honorario de las Obras de Preservación y Reconstrucción de la
Antigua Colonia del Sacramento. La Unesco exige que los sitios que integran su
lista tengan esta autoridad local, conformada por gestores expertos en
arquitectura y arqueología, su punto focal -interlocutor con la organización- y
representantes de los negocios, actividades culturales y vecinos.
Al desarme del consejo se agregó un incremento del
protagonismo comercial en el barrio histórico, y la progresiva disminución de
su población residente, además de la denuncia de un descuido higiénico y
estético en sus calles y monumentos. Todos estos aspectos iban en
detrimento de los lineamientos que la Unesco concibe para los sitios
patrimoniales, por eso durante algunos años se temió que entrara a la lista
roja y en el peor de los casos perdiera la declaratoria.
Vista desde el antiguo faro de Colonia Fuente: Archivo - Crédito: Shutterstock
Pero no sucedió. Tras las elecciones de 2014 cambió el
intendente (asumió Carlos Moreira) y en las últimas evaluaciones la Unesco
constató mejorías. El año pasado, tras la visita de sus técnicos, el estado de
conversación fue calificado como "aceptable". Sin embargo, realizaron
11 recomendaciones. Los entendidos advierten que, si bien el panorama es otro,
estas deben tomarse como "tirones de oreja".
Entre otras sugerencias, se mandato a cumplir con el plan de
gestión designando a una autoridad y comité de sitio y rearmando el consejo
disuelto. También se recomendó generar políticas para volver a poblar
la ciudad y mitigar "en la medida de lo posible" el impacto del
turismo en el uso del casco. Otros de los puntos indica que se debe
dialogar y negociar con los propietarios de inmuebles con un mal estado de
conservación.
Con estos deberes pendientes y, conscientes de que si bien
Colonia fue el cuarto lugar elegido por los extranjeros en 2019 -285.988
visitantes, ingresos por U$S 66.971.465-, la salud de su turismo viene
tambaleando tras el deterioro de la economía argentina y no se podría
permitir la noticia de otra advertencia de la Unesco, las nuevas autoridades
del gobierno nacional emprendieron acciones para cumplir con los encargos.
Recientemente se eligió un nuevo Consejo Ejecutivo
Honorario. Uno de sus integrantes, Marcelo Díaz, interlocutor entre la ciudad
histórica y la Unesco, anuncia que ya se lograron encaminar cinco o seis de las
recomendaciones sugeridas. "Hay un impulso nuevo. Mucha gente se
está involucrando y tiene ganas de hacer cosas para resolver los problemas del
barrio histórico", dice.
Se estima que hoy viven en el casco unas 250; una cifra
distante de las 900 que había hacia 1980. Una de las primeras metas del
consejo es, justamente, relevar el número de habitantes e identificar quiénes
son los propietarios.
Que el barrio histórico vuelva a ser un barrio es también el
objetivo del nuevo presidente de la Comisión del Patrimonio, William Rey. ¿Pero
cómo lograrlo si las casas en venta se acumulan y las transacciones escasean
debido -entre otros factores- a su valor "irracional"?
"Si las ciudades históricas no se habitan, se
transforman en verdaderos esqueletos. Se convierten en disneylandias urbanas y
eso no es bueno: eso daña", dice Rey.
Una típica calle del casco histórico, cada vez mejor cotizado Fuente: Archivo - Crédito: Shutterstock
A precio de elite
Este debía ser un año de celebración en Colonia del
Sacramento. Sin embargo, el 25 aniversario de su ingreso a la lista del
Patrimonio de la Humanidad se está desarrollando en medio de una crisis que
suspendió el turismo y además apretó el bolsillo de la gran mayoría de los
propietarios de los padrones. Los agentes inmobiliarios consultados
calculan que entre el 80% y 90% de los dueños son argentinos; luego hay algunos
europeos, americanos y uruguayos.
En tiempo de coronavirus, de lunes a jueves, sin el turismo
interno de los fines de semana, la ciudad está vacía. Durante el atardecer
pequeños grupos de jóvenes se acercan a la rambla, pero el corazón del barrio
luce fantasmal, con prácticamente todos sus locales comerciales cerrados.
Tal vez debido a la solicitud de sus calles, los carteles
de venta en las fachadas de las casas -y de alquiler en los negocios-
sobresalen. Rápidamente uno pierde la cuenta de cuántos hay. En las
plataformas online de compra y venta de inmuebles se detectan incluso más.
Diferentes agentes inmobiliarios coinciden en que si bien el
mercado de esta zona suele mantenerse activo, y aunque hay propiedades que
llevan tiempo -años, algunas- con el cartel puesto, el volumen se incrementó
debido a la devaluación del peso argentino y la crisis del turismo. "Los
propietarios argentinos no están pudiendo solventar el costo de mantenimiento
y, como no hay turismo, tampoco pueden empatar los gastos alquilándolas
temporalmente", explica Carlos Decurnex, gerente de la firma Toribio
Achával e integrante del consejo.
En la calle de Los Suspiros, una de las más antiguas del
barrio, son dos los padrones que se ofrecen. Hablar de padrón suena frío,
lejano, pero pongámoslo así: la casa roja de la esquina más fotografiada de
Colonia; la casa que figura en un sello; una de las imágenes icónicas de esta
joya patrimonial, busca un nuevo dueño.
Fernando Fraga, pintor y escultor uruguayo, adquirió este
rancho portugués edificado en 1720 en plena crisis del 2002. Su propietario
anterior era argentino. Allí montó una galería de arte cuyas ventas
comenzaron a mermar en sintonía con la crisis económica de nuestros vecinos
que, a pesar de que seguían cruzando el charco, "ya no gastaban como
antes". La gota que derramó el vaso fue la llegada de la pandemia.
"A fronteras cerradas el barrio histórico no existe. Me da pena porque es
tan única...", dice.
En marzo tomó la decisión. ¿Si recibe consultas?
"Muchas, sobre todo de interesados uruguayos, pero por curiosidad",
responde Fraga. "Nada certero". Tal vez tenga que ver el
precio: pide US$ 1.200.000. ¿Será la más cara del barrio? "No sé si la más
cara, pero hay varias que piden US$ 900.000 u US$ 800.000", señala.
El teatro Bastión del Carmen
De acuerdo a un análisis realizado para este
informe, el precio de las propiedades oscilan entre US$ 225.000 -"una
ganga", dirá un agente inmobiliario- y US$ 1.000.000. Según los
expertos en bienes raíces, el valor del metro cuadrado ronda entre los US$ 2500
a US$ 3500, siendo uno de los más caros del país.
Hay propietarios que prefieren no mencionar cuánto tiempo
lleva la casa vacía. En la Plaza de Armas, una amplia casona está a la venta.
"No quiero decirte hace cuánto que la ofrezco porque me puede
perjudicar", argumenta su dueña, una señora argentina, pero se le escapa
que la adquirió 12 años atrás y que en todo ese tiempo no fue habitada.
"No está en condiciones", apunta.
Cartel de venta
Otros no hablan de dinero. Marcelo Vago, argentino radicado
en Uruguay, lleva años con el cartel de venta en la fachada de la casa que 40
años atrás su padre construyó desde los cimientos. La hizo a imagen y semejanza
de lo que alguna vez había sido. Durante su infancia y adolescencia, cada fin
de semana el padre cruzaba a su familia, en su barco, a esta parte del río.
Desde hace un tiempo, Vago la ofrece para alquileres temporales y, aunque está
a la venta, imagina pasar en ella su jubilación.
"Cada vez que me preguntan cuánto vale digo que no sé.
¿Qué clase de sentimiento te surge para decir 'voy a comprarme una casa como
ésta'? Porque estas son casas exclusivas, son de una vez en la vida, son un
pedazo de historia. Para mí es un sentimiento y un sentimiento no tiene
valor", dice Vago. Pero el comportamiento del mercado está
diciendo que, más que un sentimiento, esto se trata de un negocio.
El asunto es que estas casas, como construcciones, no valen
ese dinero, ni son necesariamente cómodas para vivir. "Son casonas que
suelen tener problemas de humedad; con paredes de 60 centímetros que no están
hidrofugadas, y por cualquier intervención se debe realizar un estudio de
impacto arqueológico que luego deberá contar con el visto bueno del consejo y
de la comisión", describe Emanuel Dalmás, del Estudio Terrasol. Hay
historias que asustan, del estilo de cuatro años de espera por la autorización
de la Comisión del Patrimonio para construir un baño.
Otro agente, que pide no ser identificado, relata:
"Tengo una casa en venta a una cuadra de la rambla por US$ 450.000. Por
ese precio no tuvimos ni una sola oferta. Pero el dueño me llamó desde la
Argentina diciéndome que, como allá hay varias personas queriéndose venir para
acá, la quiere subir: ahora pide US$ 750.000".
"Se inflaron los precios en función de una expectativa
que no es tal, porque no están llegando los argentinos a vivir acá. Como
resultado se reciben muchas consultas, pero con las fronteras cerradas se
concreta poco", agrega la especialista Silvina Álvarez Báez. En
definitiva, el que vende hoy es el que aceptó rebajar al menos un 25% del
precio inicial.
Colonia recibe miles de turistas al año, pero ahora también
alienta los residentes permanentes Fuente: Archivo
Una ciudad de fantasía
William Rey, el guardián del patrimonio nacional, no tiene
pelos en la lengua para reconocer que Colonia del Sacramento siempre sufrió de
especulación inmobiliaria. "Lo bueno de Colonia no pasa por las medidas
especulativas; lo malo de Colonia pasa por ahí. Y a mí la especulación empieza
a preocuparme cuando afecta al patrimonio y a los vecinos del sitio",
dice.
Hagamos un poco de revisión histórica. Unos años
antes de ingresar a la lista del Patrimonio Mundial, el casco tenía mala fama. Era
un lugar feo, con burdeles, propiedades demolidas y calles con pozos y sin
pavimentar. "No era una zona deseada por los colonienses. Las propiedades
costaban en el entorno de los US$ 20.000 y US$ 30.000", narra Decurnex.
Por esa época fue que los primeros argentinos empezaron a comprarlas y a
reciclarlas -"porque no había que pedir tanto permiso para
intervenirlas"- y se quedaban con las casas como lugar de descanso.
Tentados por el interés, y observando cómo los precios
subían, los vecinos comenzaron a vender sus casas. Como consecuencia,
los alquileres también subieron y se produjo un proceso de gentrificación que
terminó por desplazar a los habitantes permanentes "para
convertirse en un mercado argentino con actividad exclusivamente los fines de
semana", concluye Rey.
Hubo un segundo giro, ocurrido tras la declaratoria de la
Unesco, en 1995. "Se dio un aumento excesivo del uso comercial del barrio,
lo que a su vez comenzó a desplazar a los residentes. Incluso aquellos que
tenían capacidad económica para comprar los inmuebles a altos precios se
negaban, porque no querían vivir junto a un restaurante", detalla.
Estos dos fenómenos -el desplazamiento de la población
original y la priorización de la comercialización del sitio disminuyendo el
volumen de sus residentes- son reprochados por la Unesco, aunque esto suele
suceder en las ciudades que consiguen convertirse en Patrimonio Mundial y
atraen al turismo.
Desde la Comuna, Debenedetti, el director de Patrimonio,
asegura que su fin es evitar que el casco antiguo se convierta en "un
shopping histórico". "Para el gobierno departamental
-continúa- es vital cumplir con el mandato de la Unesco, pero el problema es
complejo y no aparecen soluciones sencillas", plantea.
Ya hubo gestiones con este propósito. Tras la aprobación en
2012 del plan de gestión, se quiso limitar la actividad comercial restringiendo
los permisos que se otorgan para abrir un negocio. Desde entonces, si el
inmueble no posee una habilitación previa, solo podrá ser utilizado con fines
residenciales. "El asunto es que el precio del alquiler por un local
comercial supera ampliamente el de una vivienda, y notamos que muchos
extranjeros empezaron a sacar a sus propiedades del mercado, dejándolas
deshabitadas", expone Debenedetti.
Para estimular a que vuelvan a ser habitadas, y atendiendo
al reclamo de algunos vecinos que le manifestaron que para mantenerse en el
barrio necesitaban tener un proyecto comercial, la comuna lanzó una ordenanza
habilitando a que se pueda realizar alguna actividad menor en el hogar, siempre
y cuando esta no supere el 40% de la superficie. "De todas formas se
dieron muy pocos casos de estos; no llegó a mover la aguja", dice el director.
Vista aérea de Colonia
El asunto se complica si se considera que desestimular la
actividad comercial trae aparejado un problema de empleo. O que, por
ejemplo, nuestro país no tiene un régimen estricto de residencia oficial que
sirva para aplicar acciones sobre los propietarios extranjeros que tienen sus
casas vacías. Y que, a su vez, la población de altos recursos que podrían
pagarse una casa en el barrio histórico no está interesada en este momento por
ese perfil de vivienda, mientras que los jóvenes que sí lo están no poseen el
poder adquisitivo.
¿Y entonces? Rey, desde la Comisión del Patrimonio, está
decidido a pensar ideas que desarrollen el residencialismo y mira con
buenos ojos un inmueble que posee OSE, que tal vez pueda cambiar de manos y
transformarse en un espacio para crear un proyecto de viviendas temporales o
permanentes.
Eso y ver la forma de rehabilitar otros inmuebles en desuso
y deteriorados, como podría ser el caso del edificio de la antigua prefectura,
que es propiedad del empresario argentino Juan Carlos López Mena. Es
que el vacío es lo peor que le puede pasar a un bien patrimonial "porque
su deterioro se acelera exponencialmente" y si bien la ley del
patrimonio estipula que el responsable es el propietario, "es una norma
liviana", que no ayuda a combatir el daño fruto de, por ejemplo, una
actividad especulativa.
Por eso, la principal ambición de este período es concretar
una nueva ley del patrimonio, potente, que genere una especie de cuerpo
policial que realice un seguimiento de los inmuebles protegidos y mantenga
informadas a las autoridades y a sus usuarios, evitando así detrimentos y
demoras en la autorización de las intervenciones. A su vez, como mecanismo de
estímulo a la inversión en este tipo de bienes, se propondrá la posibilidad de
usar créditos fiscales: un mensaje mucho más fuerte que la exoneración del
Impuesto de Primaria y algunos descuentos en la contribución inmobiliaria que
son más bien "tibios".
Quizás entonces se verán menos casas históricas
cerradas. Vivir en una ciudad que parece escenario de una película,
como Colonia del Sacramento, no será ni un dolor de cabeza ni un privilegio
para los bolsillos más grandes.
El País/GDA
Tomado de la nación de ar
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