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Que barrios se revalorizaran con las barreras de tren que se
están levantando
La obra que promete
eliminar 27 barreras de tren revitalizará zonas, agilizará el tránsito y
mejorará la conexión entre los barrios y el centro porteño; qué barrios de la
ciudad serán los más favorecidos
La obra que promete eliminar 27 barreras de tren
revitalizará zonas, agilizará el tránsito y mejorará la conexión entre los
barrios y el centro porteño; qué barrios de la ciudad serán los más favorecidos
Crédito: Diego Spivacow / AFV
Avanzan las obras para la construcción de viaductos en la
ciudad de Buenos Aires que prometen eliminar 27 barreras de tren, revitalizar
zonas, agilizar el tránsito y brindar mayor conectividad entre los barrios y el
centro de la Ciudad de Buenos Aires. A la par, los desarrolladores
inmobiliarios alistan proyectos en áreas donde prevén mejorarán las condiciones
de vida, pero aún son escépticos respecto a zonas históricamente postergadas.
El gobierno porteño junto al Ministerio de Transporte de la
Nación y Autopistas Urbanas S.A iniciaron entre abril y julio las obras de tres
viaductos: Mitre, San Martín y Belgrano Sur. Las mismas elevarán las vías de
los trenes que atraviesan la ciudad y, como consecuencia, se abrirán calles y
eliminarán barreras. Debajo de los viaductos se crearán espacios públicos
verdes, zonas de servicio y esparcimiento. De hecho, se espera la aprobación en
la Legislatura Porteña de una ley que habilite la construcción de zócalos
comerciales en las áreas de los nuevos puentes. El tránsito se agilizará
beneficiando a automovilistas y pasajeros de colectivos.
El viaducto Mitre correrá por la traza que va desde la
avenida. Dorrego hasta el corredor Congreso a lo largo de casi 4 kilómetros y
se prevé su finalización en julio de 2019. El San Martín seguirá el recorrido
del ferrocarril entre las calles Honduras y Garmendia con fecha prevista de
inauguración septiembre del próximo año, en tanto que Belgrano Sur se extenderá
a lo largo de 5,6 kilómetros, entre Nueva Pompeya, Barracas y Constitución, a
inaugurarse en junio de 2020.
Atentos a los cambios que se darán en ciertos barrios y
áreas, los desarrolladores miran con interés nuevas zonas, pero avanzan con
cautela. Mientras las obras se desarrollan el caos se adueña de las calles
afectadas y puede alejar compradores. Saben que a largo plazo el cambio podría
ser radical y la revalorización del metro cuadrado, importante, pero por ahora
prefieren apostar a lo seguro.
"Todas las obras públicas que van a impactar en las
zonas generan un interés por parte de los desarrolladores para adquirir suelo
urbano que luego será transformado en un complejo de oficinas o residencial de
acuerdo a la propia demanda de la zona", analiza Hernán Nucifora, CEO de
la compañía de negocios inmobiliarios Global Investments.
En lo que respecta a los viaductos, sostiene que el impacto
será positivo desde dos aspectos: por un lado el orden del tránsito que traerá
como consecuencia eliminar las barreras; por otro, desparecerán los límites que
diferenciaban a una zona de otra y quedarán unidas como traza urbana.
San Martín, la niña mimada
El viaducto San Martín, que atraviesa los barrios de
Palermo, Colegiales, Villa Crespo, Chacarita y Paternal, es en la actualidad al
que más apuestan los especialistas. Cuenta desde el inicio con la buena
estrella y popularidad de las áreas que afecta por lo que el repunte no será
tan notorio, al igual que sucederá con las zonas que atraviesa el viaducto
Mitre. No obstante, para los desarrolladores se abren posibilidades de
construcción y comercialización en una zona ya instalada y con fuerte demanda.
Aunque comenzó su construcción en abril de 2017, recién en
octubre se disparó el interés por el área. "Si bien la gente sabía que se
había anunciado esta obra tan importante, en cierta forma desconfiaba que se
fuese a hacer por la envergadura. Cuando realmente empezó, y vieron las grúas,
que arrancó con mucha fuerza, tanto los desarrolladores como arquitectos
dijeron 'este barrio va a ser nuevo'. Cerca de las avenidas Córdoba, Corrientes
y Dorrego vinieron un aluvión de inversiones", recuerda Diego Migliorisi
al frente de la inmobiliaria que lleva su apellido.
El túnel de la
avenida Federico Lacroze, uno de los primeros El túnel de la avenida Federico
Lacroze, uno de los primeros Crédito: Diego Spivacow / AFV
El llamado Distrito Audiovisual se encuentra en el área de
influencia del viaducto San Martín. Allí, explica el experto, se concentran
varios emprendimientos comercializados desde pozo. "Ya había empezado a
desarrollarse la zona por Corrientes y Jorge Newbery; ya se construyeron torres,
la sede de un banco. La inversión viene desde hace un par de años y se fue
consolidando con la obra del Maldonado y el Metrobus", agrega. En tanto,
en la zona aledaña al Parque Los Andes, detalla Migliorisi, ya se adquirieron
terrenos, pero aún no se comenzó a construir. "Lo desarrolladores van a
esperar a que avancen las obras del viaducto para ver qué hacen, si oficinas,
viviendas o locales comerciales", detalla.
Según Migliorisi desde octubre de 2017 los precios
aumentaron en la zona del viaducto San Martín en promedio 25 por ciento. Si el
metro cuadrado hasta entonces cotizaba a US$1600 dólares ahora no se consigue
por menos de US$2200.
La obra, afirma, completará el proceso de apuntalamiento de
la zona y hasta arriesga que podría transformarse en un barrio completamente
nuevo. "Casas viejas, galpones y casas tomadas se van a transformar en
oficinas, viviendas y locales comerciales. Se abrirán muchísimas calles hoy
interrumpidas", analiza.
Para Nucifora, en cambio, el valor del metro cuadrado está
atado en la actualidad al costo de construcción y a las incidencias de los
terrenos. Aunque apuesta a que la zona se revalorizará sostiene que será recién
cuando se asiente. "La construcción y la consolidación de nuevas zonas
suelen tener un tiempo de madurez de entre 5 y 10 años por lo cual el valor
potencial y real de venta se comienza a ver finalizada tanta la obra pública
como la cantidad de emprendimientos que se desarrollen en la zona",
explica.
Así como la zona de influencia del viaducto San Martín
concentra en la actualidad las mayores apuestas, la del Belgrano Sur aún es
dispar. El inicio de este viaducto que se extenderá por el Sur de la ciudad
comenzó recientemente, una vez que se inauguró la estación provisoria Sáenz
mientras se construye la definitiva que será en altura. Recorrerá en total 1,3
kilómetros y permitirá extender hasta Constitución la extensión del ferrocarril
que hoy tiene su cabecera en la estación Buenos Aires en el barrio de Barracas.
Pese a que desde el gobierno porteño afirman que la obra
mejorará el tránsito al eliminar siete barreras -de acuerdo a sus estimaciones
transitan por el área 370.000 usuarios de colectivos y 20.000 automovilistas-
el interés por desarrollar emprendimientos inmobiliarios aún no es masivo.
"Son barrios excesivamente relegados", reflexiona Marcelo Di Mitrio
cuya inmobiliaria se especializa en comercializar emprendimientos en los
barrios del Sur porteño. "Si realmente no se tiene sobre seguro que van a
cambiar, que las transformaciones van a producirse, no creo que haya
desarrollador dispuesto a invertir en ellos", se lamenta.
Como ejemplo de potenciador de zona trae a colación las
obras del Paseo del Bajo que se llevan adelante en el límite entre Puerto
Madero y San Telmo y Microcentro. "Había otros elementos en los
alrededores que llevaron a los desarrolladores a invertir ahí. En Constitución
y Pompeya no hay este tipo de elementos", sostiene. Sin embargo, es
optimista: "Si se concreta el viaducto va a potenciar la zona".
En la otra vereda, Gabriel Gruber, Director Regional de
Properati, considera que Nueva Pompeya, Constitución y Barracas "están
siendo muy atractivos". "Presentan más oportunidades que los barrios
donde históricamente el mercado inmobiliario es más dinámico. Esto sumado a las
mejoras en infraestructura redunda en un aumento de la demanda", analiza.
Según el análisis de precios realizado por Properati, el
metro cuadrado promedio en Nueva Pompeya se puede conseguir hoy a partir de los
US$2300, un 71 por ciento más caro en si se lo compara con los valores de un
año atrás. "Las obras de infraestructura en general suelen ir acompañadas
de un aumento del valor del metro cuadrado en la zona - analiza- porque elevan
la calidad de vida y sube la demanda".
Las obras vinculadas al transporte, precisa, tienen un
notorio impacto. "Por un lado porque es una temática clave a la hora de
buscar un inmueble, ya que afecta directamente en los tiempos de viaje hacia y
desde el lugar, volviéndolo más atractivo; por otro lado, son obras muy
visibles y que desde el comienzo puede apreciarse cómo beneficiará a la
zona", explica Gruber.
"Al mismo tiempo, no debemos olvidar que observamos un
aumento generalizado del precio del metro cuadrado en toda la ciudad, debido
principalmente al crecimiento de los créditos hipotecarios, aunque en el último
mes bajaron considerablemente por lo que podemos esperar un cambio en la
dinámica", concluye.
Por: Ana Orfano // TOMADO DE LA NACION DE AR
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